Gibt es „den Wert“ einer Apotheke? Beispiel: der Ertragswert

Heute beschäftigen wir uns mit einem der gängigsten Verfahren zur Wertermittlung von Apotheken – der modifizierten Ertragswert-Ermittlung. Hierbei wird versucht, Schwächen – aber auch die Stärken – dieses Bewertungsansatzes aufzuzeigen.

In den letzten Jahren hat sich – spätestens durch das AMNOG – die Erkenntnis durchgesetzt, dass der Umsatz, der viele Jahre in unterschiedlichen prozentualen Verhältnissen zur ersten groben Bestimmung eines Wertes herangezogen wurde, keine Rückschlüsse auf den Wert einer Apotheke bzw. künftige Gewinnerwartungen mehr zulässt. Der nachhaltig zu erzielenden Ertrag einer Apotheke ist zur Ermittlung eines Kaufpreises immer stärker in den Fokus gerückt.

Das modifizierte Ertragswertverfahren ist ein Ansatz, der sowohl die Werte der Vergangenheit berücksichtigt, als auch eine Simulation der Chancen und Risiken in der Zukunft möglich macht. Man geht hier von dem Gedanken aus, dass der Kauf einer Apotheke eine Investition ist, deren Wert sich aus einem nachhaltig erzielbaren Ertrag – und damit einer nachhaltigen Renditeerwartung – ableiten lässt. Denn ein potentieller Käufer Ihrer Apotheke könnte alternativ zum Kauf auch sein Geld in „sichere“ Wertpapiere anlegen.

Der sogenannte Ertragswert entspricht, einfach ausgedrückt, dem Gesamtbetrag, der z.B. als Bank- oder Wertpapierguthaben – bei vergleichbarer Verzinsung und Risiken – einen identischen Ertrag wie eine Investition in Ihre Apotheke erbringen würde.

Weiterhin wird bei der modifizierten Ertragswertmethode davon ausgegangen, dass der aktuell erwirtschaftete Gewinn, der die Basis für den sogenannten ideellen Wert darstellt, innerhalb weniger Jahre auf den Erwerber übergeht. Dieser Übergang wird rechnerisch durch eine Abzinsung des Gewinns – mit einem sogenannten Zinsfuß – dargestellt.

Die Apothekeneinrichtung (materieller Wert) und das Warenlager bleiben bei diesen Betrachtungen unberücksichtigt.

Bis jetzt scheint der Bewertungsansatz einfach zu sein und lässt aber grundsätzlich erwarten, dass zwei unabhängig voneinander tätige – und nach diesem Verfahren arbeitende –Apotheken-Bewerter zu identischen Ergebnissen kommen. Das ist allerdings wirklich höchst selten. Warum ist das so? Lassen Sie uns im nächsten Schritt die einzelnen Einflussfaktoren näher betrachten.

1. Der nachhaltig erzielbare Gewinn

Zunächst werden z.B. Umsatz und Kosten der Apotheke aus den letzten 3 Jahren betrachtet. Hierbei wird der Umsatz des am weitesten zurückliegenden Jahres mit dem Faktor 1 multipliziert, das darauffolgende Jahr  mit dem Faktor 2 und das letzte vollständige Wirtschaftsjahr mit dem Faktor 3. Hierdurch wird die aktuelle Entwicklung der Apotheke, egal ob gut oder schlecht, am stärksten berücksichtigt. Nun zu den weiteren Positionen:

Umsätze: „Besondere“ Umsätze, sollten kritisch daraufhin betrachtet werden, ob sie in die Zukunft übertragen werden können, oder bei der Betrachtung der künftigen Ertrags-Chancen – außen vor gelassen werden müssen.

Welche Umsätze könnten das sein?

  • Heimbelieferungen, wenn z.B. gute persönliche Beziehungen des Abgebers nicht auf den/die Übernehmer/in übertragen werden können, oder z.B.
  • überdurchschnittliche Abhängigkeit der Umsatzsituation von einem Verschreiber, mit dem Risiko, dass Umsätze und Erträge nicht gehalten werden können. Gesundheits- oder Altersrisiken des Arztes bzw. der Ärztin sind hierbei zu berücksichtigen.

Auf der anderen Seite kann es auch eine rechnerische Korrektur des Umsatzes nach oben geben. Zum Beispiel, die zum 01.01.2013 wirksam gewordene Erhöhung des Festzuschusses um 25 Cent pro RX Packung.

Fazit zur Umsatzeinschätzung: Je spezieller die räumliche Situation oder das Leistungs- und Beratungsspektrum der Apotheke ist, umso wichtiger kann eine Anpassung des Umsatzes nach oben oder unten werden.

Zu den nachhaltig entstehenden Kosten

Auch hier sind für den zukünftigen Erfolg nicht die in der Vergangenheit benötigten –  sondern die in der Zukunft erforderlichen – Kosten entscheidend.

Wareneinsatz: Wie hat sich der Anteil der sogenannten Hochpreiser entwickelt? Welche Konditionen sind mit dem Großhandel vereinbart und wie schätzen Sie die zukünftige Situation ein? Kann diese mittelfristig gehalten oder sogar verbessert werden?

Personalkosten: Selbstausbeutung des Inhabers oder – alternativ – Personalüberhang, z.B. festgemacht an der Anzahl der verkauften Packungen,  im Verhältnis zu den gesamten Arbeitsstunden oder den Personalkosten der Apotheke zeigen, ob Einsparpotenziale bestehen oder sogar Kostenerhöhungen anstehen.

Finanzierungskosten:  sind individuell und müssen daher auf die Situation des Übernehmers abgestellt werden. Die Verzinsung des Kaufpreises, sowie die möglichen Zinsen des Geschäftskontos, bilden deshalb die Grundlage für die zukünftigen Kapitalkosten. Dies gilt auch dann, wenn eine Finanzierung aus Eigenkapital dargestellt wird. Deshalb sind für die Ermittlung des zukünftigen Gewinns in keinem Fall die Finanzierungskosten des Verkäufers relevant.

Abschreibungen (AfA): Hier gelten ähnliche Überlegungen wie bei den Finanzierungskosten. Eine geringe AfA könnte zudem auf Investitionsstau oder kurzfristig erforderliche Ersatzinvestitionen hinweisen.

Mietkosten: z.B. Staffelmieten führen hier regelmäßig zu Abschlägen, da sie z.T. erhebliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche  Zukunft haben können. Bei der „normalen  Apotheke“ handelt es sich i.d.R. um ein standortabhängiges Unternehmen. Daher ist es von höchster Bedeutung, dass die Konditionen angemessen sind.

Sonstige Kosten: Hierzu  gehören Buchführungs- und Steuerberaterkosten, Kostenverpflichtungen aus Wartungsverträgen z.B. der EDV, Kommissoniergerät etc.. Diese Kosten lassen sich in der Regel durch gewichtete Durchschnittswerte der Gewinnermittlungen der letzten Jahre ermitteln. Aber werfen Sie auch hier einen Blick auf die Kostenentwicklung über die Jahre.

Nach Betrachtung aller gewichteten Umsätze und Kosten über die letzten Jahre, inkl. Berücksichtigung aller Sonderfaktoren, ergibt sich dann der übertragbare Gewinn.

2. Unternehmergehalt

Das Unternehmergehalt stellt ein Äquivalent für den zu leistenden zeitlichen und fachlichen Aufwand des Übernehmers dar. Die Höhe ist von zahlreichen Faktoren wie Umsatzgröße, Mitarbeiterzahl, regionalem Gehaltsniveau u.a. abhängig. Ein allgemeingültiges Unternehmergehalt  wird es deshalb nicht geben können.

Zur ersten Orientierung bietet sich die höchste Tarifgruppe für approbierte Apotheker/innen an. Das sind z.Z. im 11. Berufsjahr € 3.754 pro Monat. Mit Lohnnebenkosten und weiteren Zuschlägen für Nachtdienste etc. ergibt sich bei 13 Gehältern ein Jahresgehalt von rd. T€ 60-70 je nach Größe der zu übernehmenden Apotheke.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass eine Apotheke, deren Ertragskraft kein angemessenes Unternehmergehalt erwirtschaftet, auch über keinen Ertragswert verfügt.

3. Festlegung des Zinsfußes

Hier hat sich branchenüblich ein Zinsfuß von 13% durchgesetzt. Je nach Risikoeinschätzung oder Zinsentwicklung werden teilweise auch 12% bis 18% verwendet.

Als Referenz dient hier der von der Deutschen Bundesbank bekanntgegebene Basiszins zur Unternehmensbewertung . Dieser Zinssatz wird durch Zu- und Abschläge, z.B. für das unternehmerische Risiko/Geldentwertung, modifiziert. Hierdurch werden z.B. die allgemeinen (wirtschaftliche/politische) Risiken berücksichtigt. Spezielle Risiken, z.B. Umsatzverluste durch Schließung von Arztpraxen, finden allerdings in der oben beschriebenen Ermittlung des übertragbaren Gewinns ihre Berücksichtigung.

Durch die Anwendung des Zinsfußes erfolgt die Kapitalisierung des ermittelten Wertes über mehrere Jahre, da sich der Wert zunehmend verflüchtigt bzw. auf den Erwerber übergeht.

Spätestens an dieser Stelle zeigt sich, dass zwei Berater – trotz Anwendung des gleichen Verfahrens – höchstwahrscheinlich zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen werden.

Fazit

Letztendlich entscheidet aber nicht die Höhe des errechneten Wertes über den Kaufpreis, sondern Angebot und Nachfrage lassen die Preise zum Teil deutlich schwanken.

Allerdings hilft eine sachlich begründete Kaufpreisvorstellung häufig dabei, die Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer zu erleichtern.